Η φορολόγηση των ακινήτων διογκώνεται ανεξέλεγκτα σε μη βιώσιμα επίπεδα

Αλλαγές στη φορολόγηση των ακινήτων ζητεί σε μελέτη της η Alpha Bank η οποία τονίζει πως η φορολογική επιβάρυνση διογκώνεται ανεξέλεγκτα σε μη βιώσιμα επίπεδα.

Σύμφωνα με τους αναλυτές της τράπεζας η αποτελεσματική φορολόγηση της πραγματικής αξίας και της υπεραξίας των ακινήτων είναι δίκαιη και αναγκαία στον βαθμό που αυτή η αξία οφείλεται σε υποδομές και υπηρεσίες που παρέχονται από το κράτος. Όπως σημειώνει, «όταν η φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων διογκώνεται ανεξέλεγκτα σε μη βιώσιμα επίπεδα, όπως συμβαίνει το 2013, η κατοχή ακινήτων γίνεται πλέον ζημιογόνα για τους ιδιοκτήτες τους, και μάλιστα χωρίς να υπάρχει αγορά για τη ρευστοποίηση ενός μέρους αυτών των ακινήτων». 

Χωρίς δε την αναζωπύρωση των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων, η αποτελεσματική εφαρμογή της όποιας φορολογίας επί αυτών, και ακόμη και αυτής της ίδιας της φορολογίας εισοδήματος, δεν είναι εφικτή, αναφέρει η Alpha. 

Στην ανάλυση τονίζεται ότι μετά από πρωτοφανή πτώση την περίοδο 2008-2012 η δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων σήμερα έχει καθηλωθεί σε υπέρμετρα χαμηλά επίπεδα και συνεχίζει να μειώνεται, συμπαρασύροντας πολλούς σημαντικούς κλάδους της οικονομίας. Επίσης, παρά τη σημαντική πτώση των τιμών των ακινήτων, ο αριθμός των συμβολαίων συναλλαγών επί ακινήτων το 2012 μειώθηκε κατά 83,3% σε σχέση με το 2005, ενώ η αναζωπύρωση της αγοράς ακινήτων εμποδίζεται από το κομφούζιο που επικρατεί στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, με τα διάφορα νέα φορολογικά μέτρα να αποφασίζονται χωρίς εξασφάλιση της δυνατότητας επιβολής τους και χωρίς να εξετάζεται η σχέση τους με προϋπάρχοντα μέτρα που ήδη επιβαρύνουν τα ακίνητα για τον ίδιο σκοπό οδηγώντας έτσι σε υπερφορολόγηση, ιδιαίτερα των συνεπών φορολογουμένων. 

Τι προτείνει η Alpha Bank

Η άμεση εκλογίκευση της φορολογίας των ακινήτων στην Ελλάδα από το 2013 είναι απολύτως αναγκαία για την ανάκαμψη των συναλλαγών και στη συνέχεια των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, η οποία με τη σειρά της αποτελεί βασική προϋπόθεση για την έγκαιρη ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας, αναφέρει η Alpha Bank. 

Η εκλογίκευση αυτή, μπορεί να γίνει: Πρώτον, με την επέκταση της φορολογήσεως των ενοικίων και στα τεκμαρτά ενοίκια από την ιδιοκατοίκηση και με την εφαρμογή του φόρου υπεραξίας ακινήτων για όλα τα ακίνητα στα οποία διαπιστώνεται ουσιαστική υπεραξία χωρίς χρονικό περιορισμό για τον χρόνο που αποκτήθηκαν. Η φορολογία για την αξία χρήσεώς τους δεν θα πρέπει να επιβάλλεται στα ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως κεφαλαιουχικά αγαθά από τις επιχειρήσεις. Ο φόρος υπεραξίας μπορεί να επιβάλλεται κατά τη μεταβίβαση των ακινήτων λόγω πωλήσεώς τους ή κληρονομιάς, με την εφαρμογή σχετικά χαμηλών συντελεστών (π.χ. 5%-10%) την περίοδο 2013-2017 και με προσδιορισμένους από τώρα υψηλότερους συντελεστές (π.χ. 20%-25%) μετά το 2017.

Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να καταργηθεί οποιοσδήποτε άλλος φόρος για την κατοχή ακινήτων, καθώς και ο ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και οι σημερινοί φόροι μεταβιβάσεως ακινήτων. Η κατάργηση του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και των φόρων μεταβιβάσεως (εκτός του φόρου υπεραξίας) είναι ούτως ή άλλως αναγκαία την τρέχουσα περίοδο για να επιτευχθεί η αναγκαία ανάκαμψη των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων. 

Δεύτερον (διαζευκτικά), η εκλογίκευση θα μπορούσε να συμπεριλαμβάνει την κατάργηση της φορολογίας των ενοικίων και, ασφαλώς, του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα, και την αντικατάστασή τους με τον ΕΦΑΠ με τους συντελεστές που προαναφέρθηκαν και τον φόρο υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων όπως προσδιορίσθηκε προηγουμένως. 

Εκείνο που δεν θα πρέπει να γίνει, διότι θα είχε ολέθριες επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων και στην οικονομία, είναι να επιβληθεί ο συζητούμενος νέος ΕΦΑΠ ταυτόχρονα με τη διατήρηση του σημερινού καθεστώτος φορολογίας των ενοικίων και του ΦΠΑ στα νεόδμητα και των φόρων μεταβιβάσεως. Αυτό θα συνεπαγόταν τη φορολόγηση των ακινήτων δύο ή τρεις φορές για τον ίδιο σκοπό: Για την κατανάλωση των υπηρεσιών στεγάσεως που παρέχουν. Στην περίπτωση αυτή, ακόμη και εάν υποθέσουμε «λογικούς» συντελεστές φορολογίας στον ΕΦΑΠ (περίπου 0,5%), η συνολική επιβάρυνση των περιουσιών ακινήτων μεγάλης αξίας (άνω του 1 εκατ. ευρώ) θα ήταν υπερβολική και η απόδοση από την κατοχή και την εκμετάλλευσή τους θα ήταν σημαντικά αρνητική, αποτρέποντας την ανάκαμψη της αγοράς, εκτιμά η Alpha Bank, ενώ είναι περιττό να λεχθεί το τι θα συμβεί εάν οι συντελεστές του ΕΦΑΠ προσδιορισθούν τελικά σε σημαντικά υψηλότερα επίπεδα. 

Για παράδειγμα, ένας συντελεστής 1,5% στον ΕΦΑΠ για αντικειμενική αξία άνω των 5 εκατ. ευρώ, διαμορφώνει τον συνολικό συντελεστή φορολογίας των ακινήτων σε επίπεδα άνω του 2,5% που θα πρέπει να θεωρούνται καταστροφικά για τους κατόχους ακινήτων, αλλά πολύ περισσότερο για την αγορά ακινήτων και την οικονομία γενικότερα. Στην περίπτωση αυτή, η ζήτηση ακινήτων θα συνεχίσει να διαμορφώνεται κοντά στο μηδέν και οι υπέρογκοι φόροι που θα επιβληθούν δεν θα είναι δυνατό να εισπραχθούν διότι δεν θα υπάρχει αγορά ακινήτων στην οποία θα μπορούσε να πωληθεί ένα ακίνητο για να πληρωθούν οι φόροι στα υπόλοιπα. Είναι, επομένως, εμφανές ότι, ενώ η φορολόγηση των ακινήτων είναι απολύτως δικαιολογημένη, η επιβολή υπέρμετρα υψηλής φορολογικής επιβαρύνσεως στα ακίνητα θα έχει το αντίθετο από το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα όσον αφορά την είσπραξη εσόδων από τον φόρο ακίνητης περιουσίας, επηρεάζοντας επίσης αρνητικά τις φορολογικές εισπράξεις και από άλλους φόρους. 

Το πιο οδυνηρό, ωστόσο, θα είναι το γεγονός ότι η ανωτέρω φορολογική πολιτική στον κλάδο των ακινήτων θα έχει και απαγορευτικό αποτέλεσμα όσον αφορά τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων και θα αποτελεί αξεπέραστο εμπόδιο για την ανάκαμψη της οικονομίας γενικότερα. Οι φόροι που επιβάλλονται στην ακίνητη περιουσία πρέπει να αποτελούν πράγματι λογική επιβάρυνση αυτής της περιουσίας για τις υπηρεσίες και για την άνοδο της αξίας της που προκύπτει από την προσφορά των υπηρεσιών και υποδομών από το κράτος και όχι να χρησιμοποιούνται για άλλους λόγους, όπως, π.χ. για επίτευξη στόχων αναδιανομής του πλούτου ή για τη βίαιη, σταδιακή απαλλοτρίωση μέρους ή του συνόλου αυτής της περιουσίας των ιδιωτών από το κράτος, αναφέρει η ανάλυση της Alpha Bank.